In Österreich genießen Sie beim Kauf von Immobilien eine hohe Rechtssicherheit. Alle Rechte an Liegenschaften sind im Grundbuch eingetragen, d.h., jede Liegenschaft in Österreich und jeder Eigentümer sind im Grundbuch erfasst. Und nur das, was im Grundbuch steht, gilt. Dieses System mag zwar Immobilientransaktionen komplizierter gestalten, bietet aber gleichzeitig große Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Um als neuer Eigentümer ins Grundbuch einverleibt werden zu können, müssen daher folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Kaufvertrag mit Einverleibungsbewilligung
Unbedenklichkeitsbescheinigung (Erklärung des Finanzamtes, dass z.B. die Grunderwerbssteuer entrichtet wurde)
Grundbuchsgesuch

Wenn es mehr als einen Eigentümer einer Liegenschaft gibt, so können diese Miteigentümer mit ideellen Anteilen oder Wohnungseigentümer sein.
Der wesentliche Unterschied ist, dass mit dem Recht des ideellen Miteigentümers noch nicht das Recht verbunden ist, eine Wohnung zu nutzen und darüber alleine zu verfügen, d.h. diese zu verkaufen oder zu vermieten. Grundsätzlich ist nur dem Wohnungseigentümer eine Wohnung zur alleinigen Nutzung und Verwertung zugewiesen.

Wohnungseigentum ist im Grundbuch (B-Blatt = Eigentumsblatt) ausdrücklich durch den Hinweis "Wohnungseigentum an W ..." gekennzeichnet. Im Eigentumsblatt des Grundbuchs steht dann:
Anteil 89/923 Muster Maximilian
GEB: 12.12.1954
ADR: Hochgasse 22 6780
a 156/1995 Kaufvertrag 1995-01-28 Eigentumsrecht
b 156/1995 Wohnungseigentum an W 5

Aus diesem Beispiel sieht man, daß Hr. Muster, geboren 1954, die Wohnung Top 5 durch Kaufvertrag am 28. 1. 1995 erworben hat. Erst zu diesem Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentumsrechtes wurde Wohnungseigentum begründet. Die angegebene Adresse ist die Wohnadresse von Hrn. Muster zum Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentums, dies muss nicht die Adresse der Eigentumswohnung sein!

Der Wohnungseigentümer ist Eigentümer eines Anteils der Liegenschaft. Dieser Anteil wird auf Basis eines Nutzwertfestsetzungsgutachtens festgestellt.
Der Nutzwert einer Wohnung errechnet sich aus der Nutzfläche und den Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Unterschiede. Liegt eine Wohnung zum Beispiel südseitig mit Gartensicht, wird sie höher bewertet, d.h. es wird ihr ein höherer Nutzwert zugeordnet als einer nordseitigen Wohnung mit Straßenlage in gleicher Größe.
Das Verhältnis des einer Wohnung zugeordneten Nutzwertes zu der Summe der Nutzwerte aller Wohnungen ergibt den Mindestanteil des Wohnungseigentümers an der Gesamtliegenschaft. Dieser Mindestanteil wird im Grundbuch eingetragen.

Pro Eigentumswohnung kann es lt. Wohnungseigentumsgesetz 2002 (neu!) auch 2 Personen als Eigentümer geben, die weder verwandt noch verheiratet sein müssen. Auch der Erwerb durch eine Gesellschaft ist möglich. Es empfiehlt sich allerdings, im Vertrag eine Regelung für die Auflösung der Partnerschaft oder den Ablebensfall vorzusehen.

Alle (Mit-)Eigentümer einer Liegenschaft sind für die Verwaltung und Instandhaltung der Liegenschaft verantwortlich. Miteigentümer werden in diesem Zusammenhang zu einem eigenen Rechtssubjekt welches Verträge abschließen, klagen oder auch — z.B. wenn durch bauliche Mängel ein Schaden für die Anrainer entstanden ist — geklagt werden.

Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt die Entscheidungsfindung nach Mehrheitsverhältnissen, wobei die Miteigentumsanteile (=Nutzwerte) maßgeblich sind. Bei Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die einfache Mehrheit. Dazu gehören etwa die angemessene Versicherung des Hauses, die Bestellung und Abberufung eines Verwalters und die Durchführung von notwendigen Instandhaltungsarbeiten.

Gegen andere Beschlüsse (Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung) der Mehrheit der Wohnungseigentümer (z.B. bauliche Veränderungen) kann jeder überstimmte Wohnungseigentümer bei Gericht einen Antrag auf Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Eine Ausnahme kann erfolgen, wenn es sich um nützliche Verbesserungen handelt, der nicht zustimmende Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt wird und ihm keine Kosten erwachsen.